Betaalbaar wonen:
een economisch fundament?
‘Er zit zeker ook druk op onze woningmarkt, maar bij ons zien we dat de vrije markt wél gewerkt heeft. Van 1995 tot 2020 zijn er bij ons 705.000 woningen bij gekomen en we hebben er nu tegen 2050 nog 400.000 nodig. We zitten vooral met het probleem “ruimte”. Dat is de grote uitdaging in Vlaanderen.’ In het dubbelinterview met Vlaams Minister van Wonen Matthias Diependaele en zijn Nederlandse tegenhanger zijn ze het over één ding eens: het gemeenschappelijke woningtekort moet en zal opgelost worden met een heus nieuwbouw-offensief.
Maar of zo’n enorme bouwwerf nu echt het juiste antwoord is, is nog maar de vraag. Het aantal woningen in ons land steeg sinds 1995 namelijk met 27%, terwijl het aantal huishoudens dat slechts met 21,8% (bron) deed. Met de druk op de woningmarkt lijkt het effectief nogal mee te vallen. Is ruimtetekort dan echt de grote uitdaging? Volgens het Beleidsplan Ruimte Vlaanderen alvast niet. Waar we vandaag 6 hectare per dag aansnijden voor nieuwe ontwikkelingen, wil het plan het bijkomend ruimtebeslag tegen 2040 terugdringen tot 0. Maar het plan spreekt niet van tekorten: het tekent expliciet een ambitieuze visie uit waarin het optimaliseren van het huidige ruimtegebruik aantrekkelijker is dan ruimtelijk te blijven uitbreiden.
De echte uitdaging is de exponentiële onbetaalbaarheid waarmee we kampen: rekening houdend met de inflatie en levensduurte kenden we sinds 1995 een verdubbeling van de woningprijzen, een fenomeen dat enkel getemperd werd door de dalende rente.
We weten allemaal dat het moeilijke tijden zijn voor kopers. Woningprijzen stegen in België in één jaar tijd met ongeveer 8%, en daarin verschilt de Belgische vastgoedmarkt helaas niet van de Europese (bron). Ongeveer de helft van de Belgische bevolking komt in aanraking met onbetaalbare koop- of huurwoningen, en het probleem situeert zich in alle socio-economische lagen van de maatschappij. Alleenstaanden met een beperkter inkomen kunnen niet meer kopen, gezinnen met een bescheiden inkomen niet meer betaalbaar huren. Voor de middenklasse is de renovatiekost te hoog, en de hogere inkomens ontvluchten de stad (de zogenaamde ‘welstandsvlucht’). Alternatieve woonvormen als wooncoöperaties reiken relevante oplossingen aan, maar zullen altijd beperkt blijven in reikwijdte.
Is die exponentiele onbetaalbaarheid dan een recent fenomeen? Allicht wel – leert een blik op onze Noorderburen ons. Sinds de aanleg van de Amsterdamse grachtengordel in de Nederlandse Gouden Eeuw, werden de woningprijzen er namelijk nauwkeurig bijgehouden. Na een correctie op de inflatie kwam de Nederlandse econoom Piet Eichholtz tot de ‘Herengracht index’. Die toont dat de Amsterdamse huizenprijzen doorheen de eeuwen op en neer gaan. Zo blijken de prijzen van 1973 niet al te veel te verschillen van deze in 1628. Sinds 1990 is deze golfbeweging helemaal zoek en is er een explosieve prijsstijging ontstaan die, met weliswaar een kleine correctie rond de vastgoedcrisis van 2008-2012, blijft stijgen en wel tot het vijfvoud van de gemiddelde prijs over de eeuwen voordien.
Bovendien verkiezen banken ‘veilige’ hypothecaire kredieten boven ondernemingskredieten doordat een stijgende grondprijs hun risico beter dekt. In “Why can’t you afford a home?” licht econoom Josh Ryan-Collins toe dat westerse overheden het aantal hypothecaire bankkredieten in de jaren 1930 en 1970 actief beperkten om woningprijzen betaalbaar te houden. Sinds 1990 werd deze kredietregulering stelselmatig losgelaten ten voordele van de vrije bouwmarkt, die via vraag-en-aanbod betaalbaarheid wel zou reguleren. Het gevolg is dat sinds 1995 de hypothecaire kredieten aan een felle opmars bezig zijn: hogere woningprijzen vragen immers om hogere hypotheken, wat nog hogere woningprijzen creëert en om nog meer kredieten vraagt. Momenteel maken ook in België hypothecaire kredieten een fundamenteel en groeiend deel van de kredietportefeuille uit (bron) en lijken ze aan de basis te liggen van een post-gouden eeuwse cyclus waarin we steeds stijgende woningprijzen blijven financieren met extra schulden. De economische groei stagneert en de woningprijzen stijgen exponentieel, wat tot een uiterst ongemakkelijke spreidstand onder de bevolking leidt, voor toenemende sociale ongelijkheid zorgt en onze economie kwetsbaar maakt voor vastgoedbubbels, zoals gebleken is in 2008. Hebben we wel voldoende lessen getrokken uit deze crisis? Moeten we eens niet kijken naar hoe we in de vorige eeuw omgingen met woonfinanciering?
Betaalbaar wonen is alvast geen vraagstuk van woningdruk of ruimtetekorten. Het is in haar fundament een economische werf, die via kredietregulering op de vraagzijde betaalbare woningen op de aanbodzijde kan opleveren.
