Op zoek naar fiscale bouwstenen voor betaalbare huisvesting in België

Het nieuwe jaar brengt een einde aan de permanente regeling van 6% btw voor professionele vastgoedinvesteerders voor afbraak en wederopbouw. ‘Deze fiscale hervorming zal de betaalbaarheid van huurwoningen alleen maar meer onder druk zetten’, schrijft Joachim Mertens van de Vrijdaggroep.

België kampt met een groeiende vraag naar woningen op de reguliere huurmarkt, omwille van stijgende prijzen en interestvoeten die het voor velen moeilijk maakt om een eigen woning te kopen. Waar vandaag huisvesting aan de laagste inkomensklassen aangeboden wordt door sociale huisvestingsmaatschappijen, luidt de vraag naar betaalbare huisvesting de laatste jaren steeds harder vanuit de middenklasse. In parallel is er een tekort aan een kwalitatief aanbod: de Belgische woningvoorraad vertoont een alarmerende mate van veroudering, wat de druk op de huurmarkt verder vergroot.

Het Federaal Begrotingsakkoord van 2024 wekt de indruk dat de fiscale hervorming rond de afbraak en wederopbouw regeling de betaalbaarheid van huisvesting louter zou bevorderen. Een belangrijke nuance is dat de hervorming professionele vastgoedspelers uitsluit en zodoende de herziene maatregel als een boemerang durft terug te komen.

Divergerend beleid voor particuliere en professionele bouwheren

De afbraak van een gebouw en de erop volgende heropbouw geniet al sinds 2007 van een verlaagd btw-tarief van 6% op het grondgebied van de 32 centrumsteden. De geest van deze regelgeving was om verkrotting en leegstand in steden tegen te gaan door op deze strategische locaties projecten te incentiveren en toegang tot kwaliteitsvolle huisvesting te bevorderen. Zowel particuliere eindgebruikers als professionele vastgoedinvesteerders die huurwoningen realiseren genoten van het verlaagde tarief.

Sinds 1 januari 2024 onderscheidt het nieuwe fiscale regime een verschil in btw-heffing voor afbraak en wederopbouw in functie van het profiel van de bouwheer. Een particulier die in de toekomst zelf een woning afbreekt en heropbouwt blijft – bij uitbreiding op het hele grondgebied in België – genieten van het huidige fiscaal gunstregime van 6% btw als het de enige en eigen woning betreft.

Professionele vastgoedinvesteerders werden geheel onverwacht buitenspel gezet en worden geconfronteerd met een btw-tarief van 21%. Immers, de nieuwe regeling beperkt zich tot ‘de enige en eigen woning met domicilievereiste’, waardoor vastgoed voor verhuring niet langer gerealiseerd kan worden aan 6% btw.

Deze belastinghervorming zal een rem zetten op de vernieuwing van het bestaande vastgoed. De financiële haalbaarheid van huidige en toekomstige herontwikkelingsprojecten komt in gedrang en riskeren op pauze gezet te worden. Als projecten toch verdergezet worden, zal de eindgebruiker geconfronteerd worden met de meerkost van 15%. Met de kennis dat meer dan de helft van het aanbod van residentiële nieuwbouw gerealiseerd wordt door professionele bouwheren, zal de betaalbaarheid van onze woningen nog meer onder druk komen te staan.

Inzetten op betaalbare huisvesting moet hand in hand gaan met strategische verdichting

Fundamenteel is de vraag hoe we het aanbod van onze woningmarkt willen stimuleren in de komende jaren. Het antwoord ligt in méér strategische verdichting en méér betaalbare huisvesting. Voor beide antwoorden zullen professionele investeerder-ontwikkelaars mee een rol moeten spelen.

Het is een open deur intrappen om te stellen dat duurzaam bouwen niet enkel betrekking heeft tot hoe men bouwt, maar ook waar men bouwt. Er schuilen grote opportuniteiten in strategische verdichting en duurzame stedelijke vernieuwingsprojecten. Net in die stedelijke context is de vraag naar betaalbaar wonen het meest pertinent.

Deze binnenstedelijke projecten worden gekenmerkt door een aanzienlijke schaal, hoge graad van complexiteit, lange doorlooptijd en financiële risico’s. Het zijn net dergelijke complexe dossiers waar professionele bouwheren met specifieke expertise het verschil kunnen maken.

Naar een motiverend fiscaal kader voor stedelijke vernieuwingsprojecten

De Belgische huurmarkt is in een perfecte storm terechtgekomen. Huurprijzen stegen de laatste twee jaar sterk. De vraag groeit terwijl het aanbod afneemt. De traagheid die inherent is aan het bouwproces zal niet direct soelaas bieden om snel meer aanbod op de markt te brengen. In deze context is de recente fiscale hervorming een gemiste kans van de Federale Overheid.

De relevantie van het onderwerp betaalbare huisvesting staat bij veel politieke partijen hoog op de agenda, waarbij sommige partijen naar aanloop van de verkiezingen met verschillende inventieve ideeën op de proppen komen. Het stimulerend en eenduidig fiscaal kader voor professionele partijen van weleer was adequaat. Het raamwerk dat de overheid voordien hanteerde met de identificatie van 32 zogenaamd ‘centrumsteden’ voor een algemeen verlaagd btw-tarief bood een goede insteek om strategisch te verdichten.

Het stimuleren van projectrealisaties op dergelijke locaties, door het verankeren in plaats van terugdraaien van 6% btw op afbraak- en wederopbouwprojecten voor professionele bouwheren, zal broodnodig zijn om voldoende aanbod van duurzame en kwaliteitsvolle woningen te voorzien en de huurprijzen niet nog sterker te laten stijgen. Enkel zo kan de middenklasse, die steeds meer moeite heeft om betaalbare huisvesting te vinden op de reguliere markt, de hoop op betaalbaar wonen blijven koesteren.