À la recherche de bases fiscales pour le logement abordable en Belgique
La Belgique fait face à une demande croissante de logements sur le marché locatif régulier, en raison de la hausse des prix et des taux d'intérêt qui rendent difficile l'achat d’une maison. En parallèle, il y a une pénurie d'offre de qualité : le parc immobilier belge montre un niveau alarmant de décrépitude, ce qui contribue à augmenter la pression sur le marché locatif.
L'accord budgétaire fédéral de 2024 donne l'impression que la réforme fiscale concernant le régime de démolition et de reconstruction favorise l'accessibilité au logement. Toutefois, la réforme exclut les acteurs immobiliers professionnels, et s’avère ainsi contreproductive.
Constructeurs privés et professionnels : politique divergente
Depuis 200, la démolition d'un bâtiment et sa reconstruction bénéficient d'un taux de TVA réduit de 6 % sur le territoire de 32 villes « centrales » belges. L'esprit de cette réglementation était de lutter contre la dégradation et la vacance en encourageant des projets dans ces emplacements stratégiques, et promouvoir de ce fait l'accès à un logement de qualité. Tant les utilisateurs privés que les investisseurs immobiliers professionnels qui construisent des logements locatifs ont bénéficié de ce taux réduit.
Depuis le 1er janvier 2024, le nouveau régime fiscal fait une distinction dans la taxe sur la valeur ajoutée pour la démolition et la reconstruction en fonction du profil du constructeur. Un particulier qui démolit et reconstruit sa propre maison à l'avenir continuera de bénéficier du régime fiscal actuel favorable de 6 % de TVA s'il s'agit de sa seule et unique résidence sur l'ensemble du territoire belge.
Les investisseurs immobiliers professionnels ont été exclu de manière inattendue et se voient confrontés à un taux de TVA de 21 %. En effet, la nouvelle réglementation se limite à « la seule et unique résidence avec une exigence de domicile », ce qui signifie que les biens immobiliers destinés à la location ne peuvent plus être réalisés à 6 % de TVA.
Cette réforme fiscale va freiner le renouvellement du parc immobilier existant. La viabilité financière des projets de réaménagement est compromise et risque d'être mise en pause. Si les projets sont tout de même poursuivis, l'utilisateur final sera confronté à un coût supplémentaire de 15 %. Sachant que plus de la moitié de l'offre de nouvelles constructions résidentielles est réalisée par des constructeurs professionnels, l'accessibilité de nos logements sera encore plus mise à mal.
Vers un cadre fiscal motivant pour les projets de renouvellement urbain
Comment stimuler l'offre de notre marché immobilier dans les années à venir ? La réponse selon moi réside dans une densification stratégique et davantage de logements abordables. Les investisseurs-développeurs professionnels on ici un rôle à jouer.
C’est dans le contexte urbain que la demande de logements abordables est la plus pertinente. Ces projets intra-urbains sont souvent complexe. Leur longue durée de réalisation comporte des risques financiers. Voilà précisément un secteur où les constructeurs professionnels avec une expertise peuvent faire la différence. Dans un contexte où l’offre de logements peine à rencontrer la demande sur le marché locatif, la récente réforme fiscale est une occasion manquée de la part du gouvernement fédéral.
Un logement abordable est une priorité pour de nombreux partis politiques à l'approche des élections. Il me semble que, dans le cas d’espèce, le cadre fiscal précédent, uniforme et incitatif pour les acteurs professionnels, était approprié. L'identification de 32 « villes centrales » pour un taux de TVA réduit offrait un cadre approprié pour densifier stratégiquement.
Stimuler la réalisation de projets dans le contexte urbain passera par un retour à une TVA à 6 % sur les projets de démolition et de reconstruction pour les constructeurs professionnels. Ce sera là une mesure essentielle pour fournir une offre suffisante de logements durables et de qualité, et éviter, ce faisant, une augmentation encore plus forte des loyers. C'est ainsi que la classe moyenne pourra continuer de se loger de manière abordable.
